Overblog
Follow this blog
Edit post Administration Create my blog
egyptlayer.over-blog.com

egyption law

بعض موضوعات عقد الايجار

Posted on August 29 2013 by adhm eldakhs in معلومات قانونية

مبادئ محكمة النقض في شأن حظر تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار
المبدأ الأول حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
يحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع وان نص فى الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة حظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا مستهدفا بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد الا انه لم يرتب بطلان على عدم اثبات تاريخ العقد فى الشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )

المبدأ الثاني بطلان عقد الإيجار اللاحق
حظر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه . مخالفة ذلك . أثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية او سبق وضع يده على العين المؤجرة . لا محل لاعمال نص المادة 573 مدني.
( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )

المبدأ الثالث الأفضلية بين عقود الإيجار المحررة عن وحدة واحدة
ثبوت أسبقية استئجار الطاعن لعين النزاع ووضع يده عليها . لازمه. أفضليته على المطعون ضده الثاني ولو كان عقده صحيحا او وضع يده على عين النزاع بعد انتزاع الحيازة بالإكراه من الطاعن . عدم تمكين الحكم المطعون فيه الأخير من الانتفاع بالعين وقضائه بالتعويض استنادا إلى استحالة التنفيذ العيني لاستئجار المطعون ضده الثاني للعين . خطأ فى تطبيق القانون.
( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني . الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش . اقتصار حق الباقين فى التعويض . م 573 مدني . علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد . كفايته لثبوت الغش وانتفاء حسن النية . مؤداه . عدم تاثر حق من فضل عقده للحيازة او انتقالها للغير . علة ذلك .
( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
حظر إبرام اكثر من عقد ايجار للوحدة الواحدة . مخالفة ذلك أثره . بطلان العقد اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الايجارية للمطعون ضده الثاني حال قيام العقد الأصلي . خطا فى تطبيق القانون.
( الطعن رقم 2327 لسنه 63 ق جلسة 6/2/2000 )
تمسك الطاعن بسريان تشريعات إيجار الأماكن على عيني النزاع وان عقده اسبق على عقد ايجار المطعون ضدها الثانية . تدليله على على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بأفضلية عقد الأخيرة لوضع يدها والمطعون ضدها الثانية والثالثة على العين دون غش إعمالا لنص م 573 مدني ودون ان يعرض لهذا الدفاع . قصور .
( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
التأجير من صاحب الوضع الظاهر
تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر من زوج المطعون ضدها الاولي وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لاثباته . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر . قصور .
( الطعن رقم 401 لسنه 69 ق جلسة 9/4/2000 )
تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيسا على أن المؤجر لها ليس ملكا او شريكا فى ملكية العقار او وكيلا مفوضا فى التأخير دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ وقصور.
( الطعن رقم 6174 لسنه 64 ق جلسة 3/2/2000 )
تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استنادا إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترنا بحسن النية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون ان يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور.
( الطعن رقم 726 لسنه 69 ق جلسة 24/2/2000 )
المبدأ الرابع سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد
لمشتري العقار بعقد غير مسجل . مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر للحوالة او إعلانه بها . نقاذ الحوالة . أثره . للمشتري مقاضاة المستأجر فى شان الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة ذلك.
( الطعن رقم 8419 لسنه 64 ق جلسة 14/5/2000 )
عقد الإيجار . سريانه فى حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت يوجه رسمي على انتقال الملكية . م 30 ق 49 لسنه 1977 المقابلة للمادة 22 ق 52 لسنه 1969 . شرطه .
( الطعن رقم 250 لسنه 69 ق جلسة 13/1/2000 )
عقد الإيجار . سريانه في حق المالك الجديد بذات شروطه السابقة دون حاجة لتحرير عقد جديد.
( الطعن رقم 1354 لسنه 69 ق جلسة 13/3/2000 )
تصريح المؤجر للمستأجر بالتأخير من الباطن . سريانه فى حق المالك الجديد دون حاجة فى قبوله او ثبوت التاريخ . م 30 ق 49 لسنه 1977.
( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )
مبدأ نسبية أثر العقد يعني في مجال عقود الإيجار ان للمستأجر كطرف في عقد الإيجار دون غيرة الحق في الانتفاع بالعين المؤجرة ، وإذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الحكم باخلائة من المكان المؤجر وكذا إخلاء من تواجد بالعين المؤجرة علي وجه غير قانوني وفي ذلك تنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 م في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الايجارية " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ- ………………………………………
ب- ……………………………………
ج- إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير أذن كتابي صريح من المستأجر الأصلي ، أو تركة للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا …"

المساكنة والاستضافة واحكامهما
المساكنه
المساكنه أحد المشكلات الناتجة عن عدم تحري الدقة في تحرير بيانات عقد الإيجار وتحديدا في البند الخاص بمن هو المستأجر ، والفرض في مشكلة المساكنه أن يتعدد المستأجرين للعين الواحدة لكن عقد الإيجار يحرر بأسم مستأجر واحد منهم ، ففي هذه الحالة يعد جميعهم مستأجرين .
وتظهر مشكلة المساكنة إلى الحيز العملي بوفاة المستأجر الذي تحرر عقد الإيجار باسمة وحدة أو تركة للعين المؤجرة ، ففي هذه الحالة يزعم المؤجر أن العلاقة الايجارية كانت فقط بينه وبين من حرر عقد الإيجار باسمة وبالتالي لا حق لغيرة في البقاء في العين .
وقد تعددت أحكام النقض التي حددت ماهية المساكنه . شروطها . علي النحو التالي
ماهية المساكنه :المساكنه التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقا في البقاء بها بعد وفاة المستأجر او تركه لها . وجوب حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها حتى وفاته أو تركه للعين.
( الطعن رقم 1778 لسنه 68 ق جلسة 24/5/2000 )
تعدد المستأجرين وتحرير عقد الإيجار باسم أحدهم 000 تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانوني للعقد وتحريره باسم أحدهم . أثره . اعتبارهم مستأجرين أصليين لهم كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار.
( الطعن رقم 1147 لسنه 69 ق جلسة 30/4/2000 )
شروط المساكنه
المساكنه التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب الذين عددتهم م 19 ق 49 لسنه 1977 – المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنه 1969 – او من غيرهم . شرطه . أقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع . توافرها للمساكن . أثره . حقه في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلي فيها . مصدر حقه فى ذلك ما تعارف عليه الملاك من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة.
( الطعن رقم 2674 لسنه 68 ق جلسة 30/1/2000 )
المساكنة وجوب أن تكون معاصرة لعقد الإيجار وآلا تنقطع منذ بدايتها . اتخاذ المساكن لنفسه مسكنا مستقلا . أثره . اعتباره أجنبيا عن المسكن الأول عدم جواز التنازل له عند إلا يأذن كتابي من المالك.
( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق جلسة 17/2/2000 )
الإقامة التي يعول عليها في المشاركة السكنية . المقصود بها الإقامة المستقرة المعتادة.
( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق جلسة 17/2/2000 )

الاستضافة أو الإيواء
علي خلاف المساكنه فإن الاستضافة أو الإيواء لا يعني تعدد أطراف عقد الإيجار ، فمن يقيم مع المستأجر الأصلي علي سبيل الضيافة أو التسماح لا يعد مستأجرا ، ولا يحق له التذرع بأنه مستأجر لكن أسمه لم يدون بعقد الإيجار ، والفارق دائما في مدي توافر شروط المساكنه فمن حرر عقد الإيجار باسمة كمستأجر هو من يعد وحدة المنتفع بالعين ، وإذا انتهت العلاقة الايجارية فان وجودة بالعين لا يستند الي أي أساس قانوني ويجب إخلائه منها ، وفي بيان الفارق بين المساكنه والإقامة علي سبيل الضيافة أو الإيواء ، وأن المساكنه . بشروطها . هي التي تخول صاحبها البقاء في العين ولو توفي المستأجر المدون أسمه بعقد الإيجار أو ترك العين المؤجرة قرر قضاء النقض .
عقد الإيجار . الالتزامات الناشئة عنه وقوعها على عاتق طرفيه . جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير . المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخري مصدرها علاقة غير الإيجار . حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين . شرطه . انقضاء العلاقة الايجارية . التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن كفل المشرع له الحق في خلافه المستأجر متى توافرت شروطها . مؤداه . لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الايجارية . المادتان 152 مدني ، 29 ق 49 لسنه 1977.
( الطعن رقم 5354 لسنه 64 ق جلسة 17/1/2000)

التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة الايجار
تأقيت عقد الإيجار يقتضي انتهائه بانتهاء المدة المحددة بصلب عقد الإيجار ، ودون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء وفق لأساس صريح نص المادة 598 من القانون المدني .
( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء )
لكن التنبيه بالإخلاء يصبح ضروريا في حالتين
الحالة الأولى التنبيه الاتفاقي
إذا اتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على شرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة العقد لزم إعمال الشرط ، فيلتزم المؤجر بإنذار المستأجر فى غضون المدة المتفق عليها وعملا فإن مناط الإنذار بالإخلاء لانتهاء مدة العقد يتحقق متى اتفق المؤجر والمستأجر على أن يمتد عقد الإيجار لمدة أو لمدد مماثلة طالما لم يحصل تنبيه بالإخلاء من أحدهم ، فإذا تم التنبيه بالإخلاء فى ميعاده انتهى عقد الإيجار بانتهاء مدته ، وإذا لم يحصل التنبيه أو تم بعد الميعاد المحدد فإن عقد الإيجاريمتد إلى المدة أو المدد المحدد بالعقد والتي سبق أن تراضا عليها المتعاقدين ( المؤجر – المستأجر) ويراعى أن التجديد الذي تم فى الحالة السابقة هو تجديد لذات عقد الإيجار بذات شروطه ولا يعد إنشاءً لعقد إيجار جديد ، فلا محل إذاً لإعمال نص المادة 599 من القانون المدني والتي تتناول موضوع مغاير هو انتهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة ، وبقاء المستأجر منتفعا دون اعتراض المالك ، والتى اعتبر فيها الشارع بقاء المستأجر بالعين إيجارا جديداً .
الحالة الثانيةالتنبيه القانوني ( الإلزامي )
إذا كان الأصل هو انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بصلب العقد دون ما الحاجة إلى إنذار ، فأن الإنذار أو التنبيه بالإخلاء يتم بالاتفاق كما أوردنا ، كما يكون التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة إلزاميا على المؤجر فى ثلاث حالات حددتها المادة 563 من القانون المدني .
أولا : عقد إيجار خالي من بيان المدة.
ثانيا : عقد إيجار غير معين المدة.
ثالثا : تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-
أ- فى الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .
فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف .
ب- في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير 
" المادة 563 من القانون المدني "
Comment on this post