Overblog
Follow this blog
Edit post Administration Create my blog
egyptlayer.over-blog.com

egyption law

مبادىء حديثة لمحكمة النقض فى قانون ايجار الاماكن

Posted on September 12 2013 by adhm eldakhs in احكام نقض ودستورية

تحديد أجرة أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير السكنى
حددت الدوائر المدنية فى الطعن رقم 742 /70 بتاريخ 2-2-2012 كيفية تحديد أجرة أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير السكنى وذلك على النحو التالى :-
"المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/7/1981 يدل على أن الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب في تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور ويستوى في ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص إذ ارتأى المشرع لقانون إيجار الأماكن الأخير عدم وجود مبرر ليبسط حمايته بالنصوص والقواعد المنظمة لتحديد الأجرة الواردة به على الإسكان الفاخر الذى ينشده الأثرياء من المستأجرين قصداً للرفاهية وتلك الأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى لاستغلالها في الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية بهدف الربح وذلك تحقيقاً للتوازن بين مصلحة المستأجرين والمؤجرين لهذه الأماكن ولانتفاء شبهه استغلال حاجة هاتين الطائفتين من المستأجرين لتلك الأماكن للسكنى وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية لتحديد أجرة الأماكن بالنسبة لهما في حل أزمة الإسكان الحقيقية التى يعانى منها بقية طوائف المستأجرين والكثرة الغالبة من المحتاجين لأماكن عادية لإيوائهم وسكناهم وأسرهم وبخروج الأماكن المشار إليها بنوعيها سواء المرخص بها أو المنشأة بدون ترخيص في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية وصيرورة أجرتها خاضعة في أساس تقديرها ومقدارها لإرادة المتعاقدين وفقاً لما تنظمه القواعد العامة المتعلقة بعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدنى – فهذا يستتبع لذات العلة المتقدم ذكرها وبطريق اللزوم العقلى والمنطقى عدم خضوع تلك الأماكن لحكم المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تحظر على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ زائدة عن الأجرة القانونية أو خارجة عن نطاق عقد الإيجار على أية صورة ويعاقب على مخالفة هذا الحظر بالحبس والغرامة ووجوب الحكم على المخالف برد المبالغ الزائدة لصاحبها بمقتضى نص المادة 77 من هذا القانون ، ومن ثم فإن اقتضاء المؤجرين للأماكن المذكورة أية مبالغ إضافية من المستأجر بالزيادة عن الأجرة المتفق عليها في العقد في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أصبح أمراً مباحاً تطبيقاً لنص المادة الأولى منه والعبرة في هذه الإباحة هى بتاريخ إنشاء المكان الذى يصدق عليه الإسكان الفاخر أو المخصص لغير أغراض السكنى بعد نفاذه ولا ينصرف حكم الإباحة إلى هذه الأماكن المرخص بإنشائها أو المنشأة قبل العمل به اعتباراً من 31/7/1981 ، وواقعة إنشاء البناء من الوقائع المادية التى يجوز إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانوناً ".

الطعن على قرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الطعن بطريق الاستئناف على الأحكام الصادرة من المحكمة الابتدائية بتشكيلها الخاص طبقاً للمادة 18 من القانون 49 لسنة 1977 في الطعون على قرارات لجان المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة تخضع للقواعد العامة في قانون المرافعات بشأن طرق الطعن في الأحكام دون المادة 20 من القانون 49 لسنة 1977 سالف الذكر ذلك أن المادة 59 من ذلك القانون قد اقتصرت على الإحالة إلى المادة 18 منه بياناً للمحكمة المختصة بنظر الطعون على قرارات لجان المنشآت الآيلة للسقوط فعقدت الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة ، وإذ كان أمر تحديد المحكمة المختصة منبت الصلة بالقواعد المتعلقة بطرق الطعن في الأحكام ، وكانت المادة 20 من ذات القانون قد نظمت طريقاً خاصاً للطعن في الأحكام الصادرة في الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة فقيدت الحق في استئنافها وقصرته على حالة الخطأ في تطبيق القانون استثناء من مبدأ التقاضى على درجتين وهو من المبادئ الأساسية في النظام القضائي وأن يكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم على خلاف القواعد العامة المقررة في قانون المرافعات فلا يجوز التوسع في تفسير هذا النص أو القياس عليه ومن ثم فإن إغفال المادة 59 من القانون 49 لسنة 1977 والإحالة إلى المادة 20 سالفة البيان يعنى أن المشرع قد عمد إلى قصر نطاق المادة الأخيرة على تلك الأحكام الصادرة في الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة دون تلك التى تصدر في الطعون على قرارات لجان المنشآت الآيلة للسقوط فتخضع هذه الأخيرة لحكم القواعد العامة المقررة في قانون المرافعات بشأن طرق ومواعيد الطعن في الأحكام .
كما قضى ايضا فى هذا الصدد بألاتى :
إذ كان الحكم الابتدائى قد صدر بتاريخ 27/7/1999 واستأنفه الطاعن بصحيفة أودعت قلم كتاب محكمة الاستئناف في 1/9/1999 أى خلال أربعين يوماً من تاريخ صدور الحكم الابتدائى ومن ثم يكون الاستئناف قد أقيم خلال الميعاد المحدد قانوناً في المادة 227 من قانون المرافعات ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب ميعاد الاستئناف ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم المستأنف عملاً بالمادة 20 من القانون 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك قضاءه بسقوط حق الطاعن في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية
إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على أن المبنى المملوك للطاعن مكون من أربعة طوابق تشتمل على أربع وحدات سكنية أقامها الأخير في تاريخ لاحق على صدور القانون 136 لسنة 1981 دون أن يحقق دفاع الطاعن أمام محكمة الموضوع والخبير المنتدب في الدعوى من شرائه العقار محل النزاع مشتملاً على طابق واحد به شقة سكنية واحدة قبل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 وما ثبت من تقرير الخبير من أنه لم ينشئ في تاريخ لاحق للعمل بهذا القانون سوى ثلاث وحدات سكنية – رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون معيباً .

إيجار الأرض الفضاء 
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن ورود عقد الإيجار على أرض فضاء يجعل دعوى الإخلاء خاضعة للقواعد العامة في القانون المدنى بصرف النظر عما إذا كان يوجد بتلك الأرض مبان وقت إبرام العقد أو سابقة عليه طالما أن المبانى لم تكن محل اعتبار عند التعاقد أو عند تقدير الأجرة ، وأن العبرة في تعريف العين المؤجرة هى بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها طالما جاء مطابقاً لحقيقة الواقع .
كما قضت محكمة النقض ايضا بألاتى :
إذ كان الثابت من الصورة الضوئية للعقد سند الدعوى المؤرخ 1/7/1970 أنه تضمن تأجير الهيئة الطاعنة للمطعون ضده أرض فضاء مساحتها 150 متراً لمدة سنة واحدة تنتهى في 30/6/1971 نظير أجرة سنوية مقدارها 1,500 جنيه ، وقد صُرح للمستأجر - المطعون ضده - بإقامة عشة من الطين والطوب في تاريخ لاحق على مساحة خمسين متراً وأن الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعـوى قيام المطعون ضده بسداد الأجـرة المتفق عليها بموجب إيصالات حتى تاريخ 1/9/1991 بما مؤداه - وبحسب نصوص العقد الواضحة في دلالة عباراته وانصراف إرادة عاقديه - أن العقد المشار إليه في حقيقته وطبقاً للتكييف القانونى الصحيح هو عقد إيجار لا يغير منه ما أطلق عليه طرفا الخصومة من توصيفات أخرى ، وأن العين محل النزاع هى بحسب طبيعتها أرض فضاء لا يغير من إقامة المطعون ضده عليها مبنى لسكناه من ماله الخاص لما هو ثابت أن المبنى المذكور لم يكن محل اعتبار عند تعاقد الطرفين أو لدى تحديد أجرة الأرض محل النزاع ، وإذ كانت هذه المحكمة قد خلصت فيما تقدم إلى أن العلاقة التى تربط طرفى الخصومة هى علاقة إيجارية قوامها عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1970 وأن تلك العلاقة واردة على أرض فضاء مما يجعلها تخضع لأحكام القانون المدنى ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بثبوت العلاقة الإيجارية بين الهيئة الطاعنة والمطعون ضده عن عين النزاع تأسيساً على نشوء علاقة إيجارية جديدة بين طرفى النزاع بعد انتهاء خدمة المطعون ضده لدى الهيئة تخضع لقانون إيجار الأماكن مما يعيبه ويوجب نقضه .

لايشترط فى اثبات تكرارعدم سداد الاجرة صدورحكم نهائى
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها وتوقي بالسداد صدور حكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم مستعجل بالطرد وبالتالي فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بنص المادة المذكورة لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائي في موضوع الدعوى السابقة بل يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكي يتوقى الحكم بالإخلاء وعلي ذلك فإن قرار شطب الدعــوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلي ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكي يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل أن تشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة علي المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى حكما حتميا بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو عرضها عليه عرضا مبرئا لذمته . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف 44 إيجار ( تشريعات إيجار الأماكن ) هذا النظر وقضى برفض الدعوى تأسيساً على أن الدعوى السابقة رقم ..... لسنة .... إيجارات شمال القاهرة الابتدائية قد تقرر شطبها فلا تعد سابقة لتحقق التكرار ، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون ، وقد حجبه هذا عن بحث ما إذا كان المطعون ضده قد تأخر في الوفاء بأجرة مستحقة عليه وغير متنازع على مقدارها وأنه سددها والمصاريف والنفقات الفعلية إلى الطاعن متوقياً بذلك حكماً حتمياً بالإخلاء في تلك الدعوى قبل شطبها من عدمه ، وما إذا كان يتحقق في حق المطعون ضده حالة التكرار في الدعوى المطروحة مما يعيبه أيضاً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
(الدوائر المدنية 2022 /70 فى 6-6-2012)
Comment on this post