Overblog
Follow this blog
Edit post Administration Create my blog
egyptlayer.over-blog.com

egyption law

مبادىء قضائية فى قانون ايجار الاماكن

Posted on September 24 2013 by adhm eldakhs in معلومات قانونية

العقود المتتالية
تتضمن تلك المبادىء القضائية بيان المقصود بعيوب التدليل والخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب بمناسبة نظر دعوى خاصة بعدة عقود ايجارية على عين نزاع :
إغفال الحكم بحث دفاع جوهري يترتب عليه بطلانة
" المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التى انتهت إليها المحكمة – إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه . ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأت أنه متسم بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن هى لم تفعل كان حكمها قاصراً قصوراً يبطله ".

" المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة وانصبت على عين واحدة وأن المشرع جعل الأفضلية بين المستأجرين المتزاحمين على العين لمن كان عقده أسبق تاريخاً ورتب البطلان جزاء للعقد أو العقود المتتالية المخالفة لهذا الحظر وهو بطلان يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها متى تحققت موجبات إعماله وينبنى على ذلك أنه إذا ما ثار نزاع حول صحة عقد الإيجار الأسبق تاريخاً أو وروده على ذات العين المؤجرة يعتد لاحق وجب على المحكمة الفصل في هذا النزاع باعتباره مسألة أولية لازمة في المفاضلة بين العقود فإذا ما ثبت عدم صحة هذا العقد أو تعلقه بعين أخرى امتنع عليها تفضيله وارتفع حكم الحظر على العقد اللاحق كما يضحى جزاء البطلان عنه منحسراً ".

" إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن الشقة المؤجرة له في العقار المملوك لمورث المطعون ضدهم من الثانية للأخيرة بالعقد المؤرخ 12/2/1988 تغاير الشقة محل عقد إيجار المطعون ضدها الأولى المؤرخ 15/5/1982 والكائنة بذات العقار ودلل على ذلك بالبيانات الواردة عنهما بكل عقد وكان الثابت من البيان الوارد بعقد إيجار الطاعن أن العين المؤجرة له هى الشقة الكائنة بالدور الخامس فوق الأرضى بينما الثابت بعقد إيجار المطعون ضدها الأولى أن محله الشقة الكائنة بالدور الخامس فقط . وإذ كان من شأن هذا الخلاف في بيان العين المؤجرة التشكيك في حقيقة الواقع وما إذا كانت العين المؤجرة بالعقدين واحدة أو متعددة فإن هذا الدفاع يكون متسماً بالجدية والجوهرية وصار لازماً على محكمة الاستئناف أن تعرض له وتُقسطه حقه من البحث والتمحيص توصلاً إلى حقيقة الأمر وإنزال صحيح حكم القانون على ما ثبت لديها أنه الواقع وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع إيراداً ورداً رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى – وأقام قضاءه بصحة عقد إيجار المطعون ضدها الأولى على سند من أنه الأسبق في التاريخ وبطلان عقد إيجار الطاعن باعتباره العقد اللاحق ودون أن يتحقق من أن العقدين وردا في واقع الأمر على محل واحد . فإنه يكون معيباً ".

تحديد الاجرة والامتداد القانونى
الدوائر المدنية الطعن رقم 1187 /70 بتاريخ 22-1-2012    تحديد الأجرة :  
"إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وفقا للمادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكذا الزيادة المقررة وفقا للمادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور احتسابها على أساس الأجرة القانونية في تاريخ إنشاء المبنى الكائن به عين التداعى في 5/11/1961 في حين أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه في احتساب الزيادة في الأجرة المقررة بالقانونين المذكورين ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئياً إلى النشاط المهنى 1/10/1980 باعتباره تاريخاً لإنشاء المبنى وكان الحكم المطعون فيه قد اطرح هذا الدفاع الجوهرى الذى إن صح يتغير به وجه الرأى في الدعوى وأقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى معتدا ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئيا إلى النشاط المهنى ومعتبرا إياه تاريخا لإنشاء العين في ذاته دون أن يفصح أو يبحث ما إذا كان قد أدخل على المبنى تعديلاً جوهرياً وأنه وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية من المبنى والذى يترتب عليه اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسرى على تحديد أجرتها القانون الذى استجدت التعديلات في ظله الذى على أساسه يتم احتساب الأجرة القانونية والزيادة المقررة فيها وصولاً لمدى صحة التكليف بالوفاء أو بطلانه فإنه يكون مشوبا بالقصور في التسبيب مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون ".

الدوائر المدنية الطعن رقم411 /70 بتاريخ 18-1-2012 الامتداد القانونى لعقد الإيجار : قواعد عامة :   
"المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا ما ترك المستأجر العين لمن كان مقيماً معه من أقاربه الذين عددته المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 فإنهم يستفيدون من امتداد الإيجار لصالحهم بقوة القانون إعمالاً لحكم المادة المذكورة ويكون لهم منذ الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية . أما المستأجر التارك فتزول عنه بالترك صفته كمستأجر ويصبح بالتالى خارجاً عن العلاقة الإيجارية وعلى ذلك فإن القضاء بإخلائه لا يحمل على معنى فسخ الإجارة التى ظلت قائمة حتى تاريخ تركه العين إلى المستفيدين وإنما يعد أثراً مترتباً على زوال صفته كمستأجر وصيرورته بالترك غير صاحب حق في الانتفاع بالعين المؤجرة . ويكون الحكم الصادر ضده غير ذى حجية على المقيمين فيها ولو أضحى نهائياً ولا يكون له بالتالى أى أثر على قيام حقهم في العين وبقاء علاقتهم الإيجارية عنها ".

وفى ذات الطعن ايضا قضت الدوائر المدنية بالاتى :
"إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بحقهن في الإقامة بعين النزاع استنادا لحكم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 باعتبارهن كن مقيمات بعين النزاع مع والدهن المستأجر الأصلى لها حتى وفاة والدتهن وزواجه بأخرى وتركه الإقامة بتلك الشقة وإقامته بشقة أخرى في تاريخ 23/2/1992 واستمرت هذه الإقامة إلى ما بعد إقامة المطعون ضدهم الدعوى ... لسنة 1994 كلى الجيزة بإخلاء والدهم من شقة النزاع وقضى بإخلائه ودللن على ذلك بالمستندات الواردة بسببى النعى وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لدفاع الطاعنات ولم يتناول تلك المستندات بأى بيان بل عمد إلى اطراحها دون تبرير مغفلاً بذلك بحثها أو مناقشة دلالتها تعرفاً على ما قد يكون لها من أثر في مساندة دفاع الطاعنات وفى قضائه باعتبار أنه دفاع جوهرى قد يتغير به ـ إن صح ـ وجه الرأى في الدعوى وقضى برفض دعوى الطاعنات بطلب تحرير عقد إيجار لهن عن عين النزاع استناداً لنص المادة 29 سالفة البيان بمقولة أن حجية الحكم الصادر بإخلاء والدهن تمتد إليهن باعتبارهن خلفاً خاصاً له واعتبر أن مجرد انقضاء عقد الإيجار الصادر لوالدهن المستأجر الأصلى بصدور ذلك الحكم لا يجيز لهن التمسك بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 حاجباً نفسه بذلك عن بحث مدى شروط تطبيق هذا النص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه "
Comment on this post