Overblog
Follow this blog
Edit post Administration Create my blog
egyptlayer.over-blog.com

egyption law

المبادىء القضائية الحديثة فى تشريعات إيجار الأماكن

Posted on September 6 2013 by adhm eldakhs in احكام نقض ودستورية

نطاق سريانها من حيث الزمان
" المقرر طبقاً للمبادئ الدستورية المتواضع عليها أن أحكام القوانين لا تجرى إلا على ما يقع من تاريخ نفادها ولا تنعطف آثارها على ما وقع قبلها ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ، وكان الأصل أن للقانون الجديد أثراً مباشراً تخضع لسلطانه الآثار المستقبلية للمراكز القانونية الخاصة ، إلا في العقود فتخضع للقانون القديم الذى أُبرمت في ظله ما لم يكن القانون الجديد من النظام العام فيسترد سلطانه المباشر على الآثار المترتبة على هذه العقود ، طالما بقيت سارية عند العمل بالقانون الجديد دون أن يكون ثمة تعارض بين هذا المبدأ وبين قاعدة عدم رجعية القوانين، وكان المراد بالقانون ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ هو القانون بمعناه الأعم فتدخل فيه كافة التشريعات سواء كانت صادرة من السلطة التشريعية أم من السلطة التنفيذية عملاً بالتفويض الصادر إليها ، وإذ كانت أحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية المتتابعة آمرة ومتعلقة بالنظام العام فإنها تسرى بأثر مباشر فورى من تاريخ العمل بها على جميع الآثار المترتبة على عقود الإيجار حتى لو كانت مبرمة قبل العمل بها ".

الاختصاص القيمى 
" إذ كان قرار وزير الإسكان رقم 1044 لسنة 1965 قد أخضع القرية الكائنة بها العين محل التداعى لأحكام قوانين إيجار الأماكن فإن عقد إيجار تلك العين يمتد بعد انتهاء مدته لمدة غير محددة ، وإذ كانت الدعوى بطلب صحة عقد إيجار أو إبطاله تقدر قيمتها طبقاً للمادة 37/8 من قانون المرافعات باعتبار مجموع المقابل النقدى عن المدة كلها فإن عقد الإيجار موضوع الدعوى وقد امتد بعد انتهاء مدته الأصلية إلى مدة غير محددة طبقاً لأحكام قوانين إيجار الأماكن يكون المقابل النقدى لهذه المدة غير مُقدر وتكون الدعوى غير قابلة لتقدير قيمتها وينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم اختصاص المحكمة الابتدائية قيمياً بنظر الدعويين فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون مما حجبه عن بحث موضوع النزاع ويعيبه بالقصور ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 11547 / 76 بتاريخ 17-5-2012 "

التنازل والمشاركة 
" إذ كان البين من الأوراق أن الشركة الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بأن الرابطة القانونية بينها وبين الشركة المطعون ضدها بالبند ثانياً لا تعدو أن تكون علاقة مشاركة يحكمها العقد المؤرخ 26/10/1998 وليست تنازلاً عن عقد إيجار محلات النزاع أو تأجيراً لها من الباطن وكان الثابت من ذلك العقد أن إرادة طرفيه تلاقت على أن تقوم الشركة المطعون ضدها بالبند ثانياً بعرض منتجاتها بكافة أنواعها بمحلات النزاع تحت إشراف الشركة الطاعنة وبواسطة موظفيها وباعتبارها موزعاً لهذه المنتجات مع الاحتفاظ باسمها التجارى مقابل نسبة 10? من إجمالى قيمة المبيعات سنوياً فإن ما يضيفه الطرف المشارك بالمحلات من ديكورات وخلافه يؤول للشركة الطاعنة بنهاية العقد أو فسخه وكان ذلك لا يعدو أن يكون وجهاً من أوجه الانتفاع بالعين المؤجرة ولا ينطوى على تنازل عنها أو تأجيرها من الباطن أو التخلى عنها نهائياً بأية صورة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى أن الشركة الطاعنة تخلت عن محلات النزاع وتركتها نهائياً للشركة المطعون ضدها بالبند ثانياً استناداً إلى أن الشركة الأخيرة تقوم بعرض منتجاتها في تلك المحلات وتوجد آثار لكتابة اسمها بجانب اسم الشركة الطاعنة على اللافتة المعدة لذلك ولا يغير من ذلك فسخ عقد المشاركة في 3/12/2001 بعد أن وقعت المخالفة أو وجود موظفى الشركة الطاعنة بالعين المؤجرة أثناء معاينة الخبير لأنها كانت خالية من البضائع وكان ذلك لا ينبئ بأى حال على نحو ما سلف عن تخلى الشركة الطاعنة عن محلات النزاع وتركها نهائياً للشركة المطعون ضدها بالبند ثانياً أو التنازل عنها إليها أو تأجيرها لها من الباطن على النحو الذى تعنيه المادة 18/ج من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 مما يعيب الحكم ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 4813 / 81 بتاريخ 13-5-2012 "

مصير عقد الإيجار في حالة انقضاء الشركة
" المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذ خلا قانون إيجار الأماكن من وجود نص ينظم مصير عقد الإيجار في حالة انقضاء الشركة مقابل النص الذى ينظم مصير عقد الإيجار في حالة وفاة الشخص الطبيعى فبات يتعين الرجوع إلى أحكام القانون المدنى التى نظمت تصفية الشركات في حالة انقضائها واستبقت المادة 533 منه للشركات شخصيتها الاعتبارية وأوكلت إدارتها في دور التصفية إلى المصفى من مديرى الشركة وأوكلت إليه المادة 235 من ذات القانون بيع كافة حقوقها بما في ذلك حق الإجارة متى توافرت شروط بيع المتجر أو المصنع كما أوكلت إليه سداد ما عليها من ديون حتى إذا تمت التصفية وتحدد الصافى من أموالها تصبح الأموال الباقية بما في ذلك حق الإجارة عملاً بالمادة 537 ملكاً شائعاً بين الشركاء تجرى قسمتها بينهم نقداً أو عيناً ، فلا ينقضى عقد الإيجار بمجرد انقضاء الشركة إلا إذا انتهت مهمة المصفى وزالت الشخصية المعنوية للشركة نهائياً ".
" إذ كان الثابت من عقود إيجار محلات النزاع وأوراق الدعوى أن المستأجر فيها هو شركة …… المؤسسة بموجب عقد شركة توصية بالأسهم في 21/3/1912 والتى تم تحويلها إلى شركة توصية بسيطة بموجب عقد قيد بالسجل التجارى في 25/8/1960 وفى عام 1968 توفى الشريك المتضامن ............. ومن ثم لا تنتهى عقود الإيجار سند الدعوى بمجرد وفاة الشريك ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء استناداً إلى وفاة المستأجر الأصلى طبقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن رقم 6 لسنة 1997 معتبراً أن المستأجر شخص طبيعى وليس شركة مما حجبه عن بحث مدى وجود هذه الشركة أو انقضائها وتصفيتها وأثر ذلك فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والثابت بالأوراق بما يوجب نقضه ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 4929 / 81 بتاريخ 18-4-2012 "

اختلاف عقد الإيجار عن عقد الحكر
" إن منشأ نظام الحكر هو الشريعة الإسلامية ولبيان ماهيته وأحكامه يجب الرجوع إلى قواعدها وقد عرف الفقهاء الحكر بأنه عقد إيجار يبيح للمحتكر الانتفاع بالبناء المحكر إلى أجل غير مسمى أو إلى أجل طويل معين مقابل دفع أجرة الحكر وهى أجرة المثل التى قد تزيد أو تنقص أثناء سريان العقد ، وأنه يرتب للمحتكر حقاً عينياً على العقار المحكر ، ويكون البناء أو الغراس الذى يقيمه المحتكر ملكاً خالصاً له أن يبيعه أو يهبه أو يرهنه أو يورثه ، وكان الحكر على النحو المتقدم يختلف عن الإيجار الذى ينعقد في الأصل لمدة محددة لقاء أجرة ثابتة ولا يرتب للمستأجر سوى حق شخصى ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 210 / 70 بتاريخ 18-4-2012 "

الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة
" المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن التكرار في التأخير والامتناع عن سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء برغم الوفاء بها أثناء السير في الدعوى عملاً بالمادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 المنطبق على واقعة الدعوى يستلزم لتحققه سبق إقامة دعوى موضوعية بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة في مواقيتها وأن يستقر الأمر فيها بحكم نهائى يقضى بعدم إجابة المؤجر إلى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة أثناء نظرها أما إذا قضى بعدم قبول الدعوى لتخلف التكليف بالوفاء أو بطلانه أو ترك الخصومة فيها أو بتوثيق الصلح فيها بين طرفيها لترك الخصومة فإن مقتضى ذلك زوال إجراءات الدعوى وكافة الآثار المترتبة على قيامهـا فيعود الخصوم إلى الحالة التى كانوا عليها قبل رفعها وكأنها لم ترفع بعد , ولا يصلح الحكم فيها لأن يتخذ أساسا لتوافر التكرار ".
" إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضده الأول كان قد سبق أن أقام على مورث الطاعنين والمطعون ضدهما الأخيرين الدعويين رقمى ... لسنة 1986 , ... لسنة 2003 إيجارات إدفو بطلب الحكم بإخلاء الشقة محل النزاع لتأخره في سداد الأجرة وأنه قضى في الدعوى الأولى بالترك وفى الثانية بالرفض تأسيسا على عدم توافر حالة التكرار في الدعوى الأولى ولم يتعرض الحكم لمدى صحة التكليف بالوفاء من عدمه كما لم يتعرض للسداد الذى تم من مورث الطاعنين بإنذارات العرض ومحاضر الإيداع وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بفسخ عقد إيجار التداعى وطرد الطاعنين والتسليم على قالة تأخرهم في الوفاء بالأجرة المستحقة عليهم متخذا من الدعويين رقمى ... لسنة 1986 ، ... لسنة 2003 إيجارات إدفو الابتدائية سنداً للقول بتكرار التخلف والامتناع عن الوفاء بالأجرة في حين أنهما لا يصلحان دليلا على ذلك إذ لم يبحث الحكم وجود أجرة مستحقة غير متنازع فيها وفى صحة التكليف بها وبالتالى لا تكون تلك العناصر محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى يغنى عن بحثه في الدعوى الراهنة هذا بالإضافة إلى قيام الطاعنين بعرض الأجرة وإيداعها خزينة المحكمة أثناء تداول الدعوى وحسبما أبانت عنه مدونات الحكم المطعون فيه , وإذ خالف الحكم هذا النظر متخذا من سبق القضاء في الدعويين رقمى ... لسنة 1986 , ... لسنة 2003 إيجارات إدفو الابتدائية سندا في ثبوت تأخر الطاعنين وامتناعهم عن الوفاء بالأجرة ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 1078 / 81 بتاريخ 22-4-2012 " 

إثبات عقد الإيجار
" إذ كان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بقيام العلاقة الإيجارية بينهما وبين المطعون ضده ، وطلبا إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات تلك العلاقة وقدما للإثبات شهادة صادرة من مصلحة الشهر العقارى والتوثيق بالإسماعيلية تفيد أن المطعون ضده قام بإثبات تاريخ عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1987 بما ينبئ عن قيام هذه العلاقة وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعوى الإخلاء على سند من أن إثبات عقد الإيجار من جانب المؤجر يشترط أن يكون بالكتابة بحيث لا يجوز إثباته بالبينة إلا إذا أوجد مسوغات الإثبات بالبينة فيما يجب إثباته بالكتابة وأن دعوى المستأنف عليهما - الطاعنين - فقدت سندها برد وبطلان عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1987 وليس هناك ما يسوغ إثبات العقد من جانب المؤجرين بالبينة ورغم أن شهادة الشهر العقارى والتوثيق سالفة البيان قدمت من المستأجر الذى أثبت الموثق حضوره لتقديم عقد الإيجار لإثبات تاريخه وهو ما من شأنه أن يجعل الواقعة المراد إثباتها - قيام العلاقة الإيجارية بين مورث الطاعنين والمطعون ضده - مرجحة الحصول ويجوز تكملة الإثبات فيها بشهادة الشهود ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وواجه هذا الدفاع بما لايقتضيه مما جره إلى عدم إجابة الطاعنين إلى طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق والتفت عن دلالة المستند المقدم منهما إثباتاً له رغم أنه دفاع جوهرى يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون معيباً ".

" دوائر الايجارات - الطعن رقم 2449 / 69 بتاريخ 5-5-2011 "

الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال
"المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجرـ التى حلت محل المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضى أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذا الإذن بتغيير الغرض من الاستعمال في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكرة الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور ، وهى أن الأحكام التى تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التى تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التى تدر عائداً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجتـه إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضى إيجاد الحافـز لدى الملاك للقيام بذلك ، ومما يؤكد المعنى الذى بينته المذكرة الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المبانى القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكنى عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التى قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هى من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 ويستوى أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق ".
" إذ كان الثابت من عقد الإيجار المؤرخ 9/5/1994 أن عين النزاع أجرت للمطعون ضده لاستعمالها في غير أغراض السكنى - عيادة - وبالتالى تسرى عليها الزيادة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعرض عن إعمال نص هذه المادة بمقولة أن شقة النزاع ظلت تستعمل لغرض السكنى حتى تاريخ عقد الإيجار سند الدعوى ولم يتم تأجيرها مفروشا أو لغير أغراض السكنى في تاريخ سابق على عقد الإيجار وأن المستأجر الحالى ليس هو المستأجر السابق حتى يقال إنه قد تم تغيير استعمال العين من غرض السكنى إلى غير هذا الغرض وهو ما لا يصلح مبرراً لحرمان المؤجر - الطاعن - من الأجرة الإضافية المقررة له قانوناً لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مما يعيب الحكم ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 2282 / 69 بتاريخ 5-5-2011 "

التعديلات الجوهرية فى العين وأثرها فى تحديد الأجرة
" المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في البند السابع من المادة الأولى من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 على أنه لا يوجد ما يحول دون إقامة منشأة جديدة في مبنى قديم بحيث يعتبر مكاناً جديداً لا يخضع لقانون إيجار الأماكن الذى كان يخضع له من قبل طالما أن ذلك كان وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية للمبنى الأصلى والتى يترتب عليها قانوناً اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسرى على تحديد أجرتها القانون الذى استجدت التعديلات في ظله ".
" إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وفقا للمادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكذا الزيادة المقررة وفقا للمادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور احتسابها على أساس الأجرة القانونية في تاريخ إنشاء المبنى الكائن به عين التداعى في 5/11/1961 في حين أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه في احتساب الزيادة في الأجرة المقررة بالقانونين المذكورين ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئياً إلى النشاط المهنى 1/10/1980 باعتباره تاريخاً لإنشاء المبنى وكان الحكم المطعون فيه قد اطرح هذا الدفاع الجوهرى الذى إن صح يتغير به وجه الرأى في الدعوى وأقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى معتدا ببدء تغيير استعمال عين النزاع جزئيا إلى النشاط المهنى ومعتبرا إياه تاريخا لإنشاء العين في ذاته دون أن يفصح أو يبحث ما إذا كان قد أدخل على المبنى تعديلاً جوهرياً وأنه وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية من المبنى والذى يترتب عليه اعتبار العين في حكم المنشأة حديثاً فيسرى على تحديد أجرتها القانون الذى استجدت التعديلات في ظله الذى على أساسه يتم احتساب الأجرة القانونية والزيادة المقررة فيها وصولاً لمدى صحة التكليف بالوفاء أو بطلانه فإنه يكون مشوبا بالقصور في التسبيب مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون ".

" الدوائر المدنية - الطعن رقم 1187 / 70 بتاريخ 22-1-2012 "

الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار لا يجوز الرجوع فيه
" المقرر أنه لا يجوز للمؤجر الذى رخص للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أن يرجع في هذا الترخيص لأنه أسقط حقه فيه والساقط لا يعود , كما أن تصريح المالك السابق للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يسرى في حق المالك الجديد باعتباره خلفاً خاصاً للأول . لما كان ذلك , وكان الحكم الابتدائى ـ المؤيد بالحكم المطعون فيه - قد أقام قضاءه برفض طلب الطاعنين بفسخ عقد الإيجار المؤرخ في أول يناير 1956 بينهما وبين المستأجر الأصلى على أن الثابت من الأوراق والمستندات أن الأخير قد تنازل للمستأجر من الباطن منذ عام 1981 دون اعتراض من المؤجر على ذلك لأكثر من خمس عشر عاماً , بما مؤداه أن الحكم قد استخلص ضمناً رضاء المؤجر بتنازل المستأجر الأصلى عن الإيجار للمتنازل إليه , وكان هذا الاستخلاص سائغاً له ما يؤيده من القرائن من مرور مدة طويلة على واقعة التنازل , قبض خلالها المؤجر الأجرة دون تحفظ مع وضوح شغل المتنازل إليه للعين طيلة هذه لمدة ومباشرة نشاطه العلنى فيها والذى يختلف عن نشاط المستأجر الأصلى , وهو ما لا ينال منه ما يدعيه الطاعنان من أنهما لم يعلما بهذا التنازل ولم يتقاضيا الأجرة من المتنازل إليه منذ شرائهما للعقار الكائن به المحل ، إذ أن موافقة المالك السابق الضمنية على هذا التنازل وإسقاط حقه في طلب الإخلاء لهذا السبب يكون ملزماً لهما - على فرض صحة ما يدعياه - ولا يكون لهما الاعتراض عليه أو الرجوع فيه بعد ذلك ".

" الدوائر التجارية - الطعن رقم 613 / 67 بتاريخ 13-4-2010 "
Comment on this post