Overblog
Follow this blog
Edit post Administration Create my blog
egyptlayer.over-blog.com

egyption law

احكام نقض فى الايجارات

Posted on September 9 2013 by adhm eldakhs in احكام نقض ودستورية

إثبات عقد الإيجار
تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده . خطأ .
( الطعن رقم 428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )
تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه .
( الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003 )
" إذ كان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعنة بثبوت العلاقة الإيجارية بينها وبين المطعون ضدها عن عين النزاع استناداً إلى ما جاء بأقوال شاهدى المطعون ضدها من أن الطاعنة وزوجها - نجل المطعون ضدها - كانا يقيمان بعين النزاع بصفة مؤقتة ولا توجد علاقة إيجارية بينهما واطرح ما جاء بإقرار المطعون ضدها بجلسة 17/4/1998 أمام محكمة الاستئناف عن استعدادها لتحرير عقد إيجار للطاعنة بصفتها وصية على أولادها القصر على قالة أن الحكم المستأنف صدر لصالح الطاعنة عن نفسها وليس بصفتها وصية دون أن يعنى ببحث هذا الإقرار والذى يُعد اعترافاً من المطعون ضدها بالحق المدعى به في ثبوت العلاقة الإيجارية بينها وبين مورث الطاعنة عن عين النزاع وإقالة الطاعنة من إقامة الدليل على ذلك وقد حجبه هذا القصور والفساد في الاستدلال عن بحث امتداد عقد الإيجار إلى الطاعنة عن مورثها مما أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون ".
" إذ كان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بقيام العلاقة الإيجارية بينهما وبين المطعون ضده ، وطلبا إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات تلك العلاقة وقدما للإثبات شهادة صادرة من مصلحة الشهر العقارى والتوثيق بالإسماعيلية تفيد أن المطعون ضده قام بإثبات تاريخ عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1987 بما ينبئ عن قيام هذه العلاقة وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعوى الإخلاء على سند من أن إثبات عقد الإيجار من جانب المؤجر يشترط أن يكون بالكتابة بحيث لا يجوز إثباته بالبينة إلا إذا أوجد مسوغات الإثبات بالبينة فيما يجب إثباته بالكتابة وأن دعوى المستأنف عليهما - الطاعنين - فقدت سندها برد وبطلان عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1987 وليس هناك ما يسوغ إثبات العقد من جانب المؤجرين بالبينة ورغم أن شهادة الشهر العقارى والتوثيق سالفة البيان قدمت من المستأجر الذى أثبت الموثق حضوره لتقديم عقد الإيجار لإثبات تاريخه وهو ما من شأنه أن يجعل الواقعة المراد إثباتها - قيام العلاقة الإيجارية بين مورث الطاعنين والمطعون ضده - مرجحة الحصول ويجوز تكملة الإثبات فيها بشهادة الشهود ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وواجه هذا الدفاع بما لايقتضيه مما جره إلى عدم إجابة الطاعنين إلى طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق والتفت عن دلالة المستند المقدم منهما إثباتاً له رغم أنه دفاع جوهرى يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون معيباً ".
" دوائر الايجارات بمحكمة النقض -1421 / 69 بتاريخ 13-3-2011 "

الامتداد القانوني
-الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .
( الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق - جلسة 19 / 3 / 2003 )

الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق - جلسة 21 / 11 / 2002 )

فسخ عقد الإيجار
( الشرط الفاسخ الصريح )
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003 )

قرارات لجان تحديد الاجرة
القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك .
(الطعن رقم 774 لسنة 58 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )

المساكنة
تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق - جلسة 23 / 6 / 2003 )

انتهاء عقد الإيجار
" إذ كان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بما ورد بسبب النعى بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع حتى استنفاد مقدم الإيجار الثابت بالبند الثالث من عقد الإيجار ومقداره 12000 جنيه ، وكان الثابت من عبارات نص البند استلام المطعون ضده المبلغ سالف البيان كمقدم إيجار يخصم منه شهرياً نصف القيمة الإيجارية حتى نفـاده ثم تدفع الأجرة كامـلة ، كما ورد بالبند 17 من ذات العقد أن تزاد الأجرة كل خمس سنوات بمقدار 10? من القيمة الأصلية للإيجار البالغ مقدارها شهرياً 180 جنيه ، على أن تسرى هـذه الزيادة من تاريخ عقد الإيجار في 1/4/2003 ومن ثم فإن عقد إيجار عين النزاع يمتد حتى استهلاك المبلغ المسدد كمقدم إيجار وبعدها يكون منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بتأييد حكم أول درجة القاضى بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته باعتبارها هى المدة المعينة لدفع الأجرة حسب تفسير المحكمة لنصوص عقد الإيجار ، وهو تفسير لا تحتمله عبارات العقد في جملتها وتخرج عن ظاهر مدلولها وإرادة المتعاقدين الواضحة فإنه يكون معيباً ".
" المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص المادتين 558 ، 563 من القانون المدنى يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لاتفاقهما أخذاً بشريعة العقد ذلك أن عقد الإيجار عقد زمنى مؤقت لم يضع المشرع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً ".
" دوائر الايجارات - الطعن رقم 5670 / 79 بتاريخ  16-12-2010 "

الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال 
" المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المقابلة للمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى ألغيت عملاً بالفقرة الأخيرة من تلك المادة أن شرط حصول المؤجر على هذه الزيادة أن يتم تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ".
" إذ كان الثابت من مطالعة صورة عقد إيجار الشقة موضوع النزاع المؤرخ 23/1/1971 أنها أجرت منذ بدء العلاقة الإيجارية لاستعمالها في غير أغراض السكنى - بنسيون - مما لا محل معه لزيادة أجرتها القانونية بنسبة الزيادة المنصوص عليها في المادة 19 سالفة الذكر لتخلف شروط تطبيقها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظـر وجرى في قضـائه على أحقية المطعـون ضده في تلك الزيادة استناداً إلى أن عقد إيجار الشقة السابق على العقد الماثل كان لاستعمالها للسكنى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ".
" دوائر الايجارات - 5297 / 79 بتاريخ 15-12-2010  "

القواعد المستحدثة فى ظل الحكم بعدم دستورية الامتداد للأقارب نسباً
" إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18ق دستورية المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 27 بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العـلاقة بين المؤجر والمستأجر- من أنه وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقـد الإيجار إقامتهم في المسكـن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل مما مؤداه أن الامتداد القانونى لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصوراً على الأشخاص الوارد بيانهم بيان حصر في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأى من والدى المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى ـ وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده هو ابن بنت المستأجر الأصلى وهـى قرابة من الدرجة الثانية ومن ثم لا يستفيد من امتداد عقد إيجار شقة النزاع طبقاً للمادة 29 مـن القانون رقم 49 لسنة 1977 . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بامتداد عقد الإيجار الأصلى لشقة
النزاع للمطعون ضده لكونه من الأقارب من الدرجة الثانية ولثبوت إقامته فيها عملاً لنص المادة 29 أنفه البيان والمقضى بعدم دستوريتها فإنه يكون معيباً ".
" دوائر الايجارات - الطعن رقم 30 / 68 بتاريخ 13-2-2011 "

نطاق سريان قوانين ايجار الاماكن
" المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المشرع أوضح بجلاء في كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 أن أحكامها تسرى على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض الكائنة في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً وغيرها من الجهات التى يصدر بها قرار من الجهة المختصة ".
" دوائر الايجارات - الطعن رقم 818  / 79 بتاريخ 26-1-2011 "

الإيواء والاستضافة
بعض مبادىء دوائرالايجارات بمحكمة النقض فى الايواء والاستضافة تضمنها الطعن رقم277 /70 بتاريخ 26-6-2011 وهى كالاتى :
"المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان عقد إيجار المسكن يتصف بطابع عائلى لا ينشد فيه المنتفع بالعين مجرد السكن بمفرده بل ليعيش مع أفراد أسرته ولمن يقع عليه عبء إيوائهم قانونياً أو أدبياً إلا أن ذلك لا ينفى نسبية الآثار المترتبة على عقود الإيجار من حيث الأشخاص بحيث لا يعتد ولا يلتزم بها غير عاقديها الأصليين إذ ليس في مجرد إقامة آخرين مع المستأجر في المسكن ما ينشئ بذاته علاقة إيجارية بينهم وبين المؤجرين ولو كانت إقامتهم مع المستأجر منذ بداية عقد الإيجار إذ لا تترتب في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة الإقامة مع المستأجر الأصلى إذ يبقى هذا الأخير هو الطرف الأصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادئ العامة في نسبية أثر العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غيـر مباشرة سـواء كانت إقامتهم مـن بداية الإيجار أم بعده وإنما تمتعهم بالإقامة في العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو لا شأن لها بالمؤجر ، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة لها تبرز فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية ".
"المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن الإيواء بطريق الاستضافة يقوم على انتفاء العلاقة القانونية سواء بين المستأجر وبين ضيفه أم بين هذا الأخير وبين المؤجر وتبقى إقامة الضيف على سبيل التسامح مع المُضيف إن شاء أبقى عليها وإن شاء أنهاها بغير التزام عليه فهى متفرعة عن انتفاع المضيف بالعين ومرتبطة باستمراره في هذا الانتفاع ولا تنقلب هذه الإقامة مهما طال أمدها إلى مساكنة تعطيه الحق في الاحتفاظ بالمسكن لنفسه ".
"إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقـام قضاءه برفض طلب تدخل الطاعن " المستأجر الأصلى " بطرد المطعون ضده من العين محل النزاع على سند من أن عقد الإيجار له طابع عائلى وأن المطعون ضده الأول نجل الطاعن وأحد أفراد أسرته ويقع عليه واجب إيوائه قانوناً بالرغم من أن إقامة المطعون ضده بعين النزاع مع المستأجر الأصلى على سبيل الاستضافة يبقى الطاعن هو الطرف الأصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر ولا توجد له قبل الطاعن أيـة حقوق قانونية أو اجتماعية إعمالاً لقاعدة نسبية أثر العقد وأن حقه في الإقامة مع الطاعن متفرع من حق الأخير في الانتفاع بعين النزاع بسبب قرابته له - نجله - ولا يجوز له وهو مقيم بالعين على هذا النحو أن يدَّعى لنفسه حقاً عليها في مواجهة الطاعن ويكون للأخير الحق في طلب طرده منها لشغله إياها بلا سند قانونى ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بالفساد في الاستدلال الذى أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون ".

الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار
" المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه فيه إقامة مستمرة حتى الوفاة أو الترك ولا يحول دون قيامها انقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما طالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلى عنها صراحة أو ضمناً باتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانونى ولا يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصة تأجير العين المؤجرة له من الباطن مفروشة وذلك باعتبار أن الإيجار من الباطن يعد من صور انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، وليس في التأجير من الباطن أو عدم العودة إلى الإقامة الفعلية في العين المؤجرة أثر انتهائه ما يصح اعتباره تخلياً عنها منهياً لعقد إيجارها سواء من جانب المستأجر أم المستفيدين من حكم النص المشار إليه إذ تعد إقامتهم بالعين المؤجرة خلال فترة تأجيرها مفروشة للغير إقامة حكمية لا تحول دون إعمال مقتضى النص المذكور ".
" إذ كان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما اطمأن إليه من أقوال شاهدى المطعون ضدهم من أن المستأجر الأصلى أجر شقة التداعى مفروشة منذ عام 1986 حتى عام 1994 وتوفى في شهر يونيو 1994 حال إقامته خارجها إذ كان يقيم مع أولاده وزوجته بشقة الأخيرة بالعقار رقم ..... بشارع ..... قسم الساحل حتى تاريخ وفاته مما مفاده أن الحكم اعتبر أن عدم إقامة المستأجر الأصلى وأولاده الطاعنين في الشقة محل النزاع خلال فترة تأجيرها مفروشة لا تصلح سنداً لامتداد عقد الإيجار إلى هؤلاء الطاعنين حالة أن التأجير المفروش المصرح به لا تنتهى به الإقامة ولا يعتبر تخلياً عن العين المؤجرة ، وأنه لا يحول دون توافر تلك الإقامة عدم عودتهم إلى الشقة بعد انتهاء الإيجار المفروش أو انقطاعها لسبب عارض ، وإذ خالف الحكم المطعون هذا النظر فإنه يكون معيباً ".
" دوائر الايجارات بمحكمة النقض - الطعن رقم 10338 / 66 بتاريخ 17-2-2011 "

المساكن التى لاتخضع لقواعد تحديد الأجرة
" ـ المقرر- في قضاء محكمة النقض - أن المشرع استحدث في المواد الخمسة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أحكاما موضوعية وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن - تغاير نهجه السابق في ظل القوانين أرقام 46 لسنة 1962 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 - مفادها أنه لا تخضع الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير السكنى والإسكان الفاخر- اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة - بما يعنى انتفاء سند اختصاص اللجنة في تقدير الأجرة فإذا ما قدرت بعد ذلك أجرة المكان فإن القرار الصادر منها يكون خارجاً عن حدود الاختصاص الذى خوله المشرع للجان تحديد الأجرة فلا يعتد به ، ولا يتعلق به أى حق للمؤجر أو المستأجر ويقع هذا التقدير باطلاً ويحق لمن له مصلحة في التمسك بهذا البطلان أن يطعن على هذا القرار بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة طالباً بطلانه لصدوره من لجنة لا ولايه لها في إصداره متجاوزاً في ذلك اختصاصها الولائى ".
" إذ كان الواقع في الدعوى أن الطاعن أجر المحل موضوع النزاع إلى المطعون ضدها الأولى بموجب عقد إيجار مؤرخ 5/3/1991 بأجرة شهرية مقدارها ستون جنيهاً وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة أن العقار الكائن به ذلك المحل قد أقيم في ظل القانون 136 لسنة 1981 ومن ثم يقع تقدير اللجنة لأجرة محل النزاع باطلاً لتجاوزها اختصاصها الولائى كجهة طعن ويحق للطاعن كمالك للعقار أن يطعن على هذا القرار بدعواه الماثلة والاعتداد بالقيمة الإيجارية المتفق عليها في العقد دون أن يكون لهذه الدعوى ميعاد لإقامتها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه ببطلان الحكم المستأنف استناداً إلى أن توقيع صحيفة الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة من محام مقبول أمام المحكمة الابتدائية يجب أن يتم خلال مدة الطعن على هذه القرارات وهى ستون يوماً من تاريخ إخطار ذوى الشأن بها رغم أن الدعوى الماثلة هى دعوى بطلان قرار لصدوره من لجنة لا ولاية لها في إصداره وليس طعناً على قرار لجنة صدر وفق صحيح القانون فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه ".
" دوائر الايجارات بمحكمة النقض - الطعن رقم 11824 / 65 بتاريخ 5-1-2011 "

إيجار المال الشائع
" المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 846 من القانون المدنى أن للشركاء على الشيوع في الملكية أن يتفقوا على قسمة المهايأة لمدة معينة فيقسموا قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع ويستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقى الشركاء ذلك أن الشريك بمقتضى هذه المهايأة يحصل على نصيبه وباقى الشركاء في منفعة الجزء الذى اختص به في مقابل حصول الشركاء على نصيبه هو في منفعة الأجزاء الأخرى ويعتبر الشريك مؤجراً لمنفعة حصته ومستأجراً لمنفعة حصص الباقى من الشركاء وتطبق القواعد الخاصة بالإيجار فيما يتعلق بحقوقه والتزاماته وجواز الاحتجاج بالقسمة على الغير ويكون له تأجير الجزء المفرز الذى اختص به إيجاراً نافذاً في حق باقى الشركاء الذى يمتنع عليهم ممارسة هذا الحق لالتزامهم بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص في ملكية المال الشائع ".
" إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بوجود قسمة اتفاقية ( مهايأة ) بين الشركاء المشتاعين ملاك العقار الكائن به الشقة محل النزاع والمؤجر له - أحد الشركاء - والذى اختص بتلك الشقة بمقتضى هذه القسمة وأجرها له بموجب عقد الإيجار المؤرخ 9/7/2002 واستدل على ذلك بعقد إيجار وحدة بذات العقار صادر من أحد الشركاء على الشيوع لمستأجر آخر وتقاضى المؤجر له لأجرة الشقة محل النزاع قبل تأجيرها له وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك وكان هذا الدفاع من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى إذ إن مؤدى تلك القسمة - لو صحت - ونفاذها في جانب الشركاء انفراد المؤجر بتأجير تلك الشقة وفقاً للقواعد الخاصة بالإيجار والتزام باقى الشركاء بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص في ملكية المال الشائع . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائى بانتهاء عقد الإيجار وإخلاء الشقة محـل النـزاع وتسليمها للمؤجر دون أن يقسط دفاع الطاعن - وما استدل به عليه - حقه من البحث والتمحيص وواجه هذا الدفاع بما لا يصلح رداً عليه بمقولة أنه قول مرسل لا دليل عليه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ".
" المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم وكان رفع الدعوى بطلب الإخلاء يندرج ضمن إدارة المال الشائع فإن إقامة الدعوى من أحد الشركاء دون اعتراض من الباقين على انفراده برفعها يحمل على اعتباره وكيلاً عنهم في إقامتها وهو ما يكفى بذاته لاكتمال صفته في إقامة الدعوى وتوجيه التكليف بالوفاء " .
" دوائر الايجارات788 / 69 بتاريخ 26-12-2010 "
كما أقرت دوائر الايجارات بمحكمة النقض فى الطعن رقم 9405 / 79 بتاريخ 27-3-2011 مبدأيين هامين فى ايجار المال الشائع وقسمة المهيأة وفقا للايضاح التالى :
الاول :-
" المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 846 من القانون المدنى أن للشركاء على الشيوع في الملكية أن يتفقوا على قسمة المهايأة لمدة معينة فيقسموا قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع ويستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقى الشركاء ذلك أن الشريك بمقتضى هذه المهايأة يحصل على نصيبه وباقى الشركاء في منفعة الجزء الذى اختص به في مقابل حصول الشركاء على نصيبه هو في منفعة الأجزاء الأخرى ويعتبر الشريك مؤجراً لمنفعة حصته ومستأجراً لمنفعة حصص الباقى من الشركاء وتطبق القواعد الخاصة بالإيجار فيما يتعلق بحقوقه والتزاماته وجواز الاحتجاج بالقسمة على الغير ويكون له تأجير الجزء المفرز الذى اختص به إيجاراً نافذاً في حق باقى الشركاء الذى يمتنع عليهم ممارسة هذا الحق لالتزامهم بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص في ملكية المال الشائع ".
والثانى :-
" إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بوجود قسمة اتفاقية ( مهايأة ) بين الشركاء المشتاعين ملاك العقار الكائن به الشقة محل النزاع والمؤجر له - أحد الشركاء - والذى اختص بتلك الشقة بمقتضى هذه القسمة وأجرها له بموجب عقد الإيجار المؤرخ 9/7/2002 واستدل على ذلك بعقد إيجار وحدة بذات العقار صادر من أحد الشركاء على الشيوع لمستأجر آخر وتقاضى المؤجر له لأجرة الشقة محل النزاع قبل تأجيرها له وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك وكان هذا الدفاع من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى إذ إن مؤدى تلك القسمة - لو صحت - ونفاذها في جانب الشركاء انفراد المؤجر بتأجير تلك الشقة وفقاً للقواعد الخاصة بالإيجار والتزام باقى الشركاء بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص في ملكية المال الشائع . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائى بانتهاء عقد الإيجار وإخلاء الشقة محـل النـزاع وتسليمها للمؤجر دون أن يقسط دفاع الطاعن - وما استدل به عليه - حقه من البحث والتمحيص وواجه هذا الدفاع بما لا يصلح رداً عليه بمقولة أنه قول مرسل لا دليل عليه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ".

الزيادة فى الأجرة مقابل تغييرالغرض من الاستعمال لايجوزالرجوع فيها الابأتفاق الطرفين
قررت هذا المبدأ دوائر الايجارات فى الطعن رقم 2671 / 69بتاريخ 2-6-2011 وفقا للايضاحات التالية :
"المقررـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص المادتين 7، 19من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه خُول للمؤجر حق اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ولم يرد في قوانين إيجـار الأماكـن ـ وكذلك في القواعد العامة في القانون المدنى ـ نصوص مقابلة تخول للمستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة إذا ما غير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى ومن ثم يتعين تطبيق شروط عقد الإيجار باعتبار أن العقد ـ وعلى ما جرى به نص الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدنى ـ شريعة المتعاقدين فلا يجوز تعديله إلا باتفاق طرفيه ولا يحق للمستـأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقاً لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى ما لم يثبت أن المؤجر قد وافق صراحة أو ضمناً على الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة ولا يعول في ذلك على علمه وسكوته بتغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى إذ إن حق المؤجر في اقتضاء الأجرة المقررة للأماكن المؤجرة لغير السكنى والزيادة المقررة مصدره العقد والقـانون ـ استعمل المستأجر العين المؤجرة في هذا الغرض أم لم يستعملها ـ ويكون الفصل في ذلك هو الاستعمال الوارد في عقد الإيجار المتفق عليه بين الطرفين بغض النظر عن الاستعمال الواقعى حتى لو علم به المؤجر وسكت عنه ويضحى المناط في الرجوع إلى الأجرة الأصلية هو بموافقة المؤجر على قبولها واقتضائها ".
وأضافت فى ذات الطعن ايضا الاتى :
"إذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أن للمطعون ضدها الحق في معاودة استعمال العين المؤجرة للسكنى دون اشتراط موافقة المؤجر وأن استحقاق الأخير للزيادة المقررة في حالة تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى مشروط باستعمال العين في نشاط آخر غير سكنى وبالتالى ينتفى استحقاقه تلك الزيادة لانتفاء علة تقريرها ورتب على ذلك قضاءه إلزام الطاعن والمطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الأولى كمستأجرة لعين النزاع بغرض السكنى وبأجرة شهرية مقدارها 7.18 جنيهات فإنه يكون معيباً ". 

التكليف بالوفاء
بعض المبادىء الحديثة التى اقرتها دوائر الايجارات بمحكمة النقض فى الطعن رقم  1033 / 68 بتاريخ 22-6-2011 :
"المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن التكليف ( بالوفاء ) المشار إليه يعتبر شرطـاً أساسيـاً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ، فإن خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المستأجر بذلك وأنه ولئن إيجـار ( تشريعات إيجـار الأماكن ) جاءت المادة خلواً من البيانات التى يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إلا أنه لما كان القصد منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب بها ، ويكفيه بيان القدر الذى يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف مما يعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقـع باطلاً ما دام ادعاء المؤجر يستند إلى أساس جدى من الواقع أو القانون ".
"إذ كان المطعون ضده وجه للطاعن تكليفاً بالوفاء أعلن إليه في 7/3/1996 يطالبه فيه بسداد الأجرة عن المدة من 1/11/1995 حتى 30/3/1996 ثم صدر قرار لجنة تقدير الإيجارات بتاريخ لاحق في 5/8/1997 فإن قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف الذى صدر صحيحاً لعدم وجود قرار لجنة بتحديد الأجرة وقت توجيهه فإنه يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح ".
كما فضت الدوائر المدنية فى الطعن رقم 15119 /79 ايضا بشأن التكليف بالوفاء بالاتى :
"إذ كان الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه كان يقوم بسداد أجرة العين محل النزاع ومنها الأجرة محل الدعوى الماثلة للمطعون ضده الأخير – نجل المطعون ضدها الأولى- وقدم تدليلاً على صحة دفاعه عدداً من إيصالات بسداد الأجرة مذيلة بتوقيع منسوب للأخير لم يطعن عليها بأى مطعن تفيد جميعها سداده الأجرة عن الفترة محل الدعوى وعن فترات سابقة عليها من أعوام 1992 ، 1993 ، 1994 ، 1999 مما يستخلص منها وجود وكالة ضمنية من المطعون ضدهما الأولى والثانية للمطعون ضده الثالث بمقتضاها يقوم بتحصيل أجرة عين النزاع من الطاعن ومن ثم فإن السداد له يكون لذى صفة في استيفاء الأجرة مما يعتبر وفاءً مبرئاً للذمة ، وكان الطاعن قد قام بسداد أجرة العين عن أشهر مايو ويونيه ونوفمبر وديسمبر سنة 1999 قبل إعلانه بالتكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى ، وقدم تأييداً لذلك إيصالات مؤرخة 1/5/1999 ، 10/11/1999 ، 5/12/1999 تفيد استلام المطعون ضده الثالث أجرة الأشهر سالفة البيان ، وإذ ضمنت المطعون ضدهما الأولى والثانية التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى والمعلن للطاعن بتاريخ 13/9/2001 وعلى ما ورد بمدونات الحكم الابتدائى المؤيد بالحكـم المطعون فيه مطالبة الأخير بالأجرة عن الفترة من 1/8/1998 حتى 1/9/2001 دون أن يستنزل منها أجرة أشهر مايو ونوفمبر وديسمبر عام 1999 محل الإيصالات سالفة الذكر التى سبق سدادها من الطاعن الأمر الذى يكون معه التكليف المشار إليه قد وقع باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً في ذمة الطاعن ، ويكون الحكم المطعون فيه وقد قضى بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف معيباً بالخطأ في تطبيق القانون ".
Comment on this post